桐谷 美咲きりたに みさき
桐谷美咲の不動産売却ナビ 編集長 / 不動産売却コンサルタント
訳あり物件・権利関係の複雑な不動産売却を専門とする。京阪神エリアの売主向けに、業界経験約20年の知見をもとに記事を執筆。著書『桐谷式 状況×軸メソッド』（Kindle出版）。
はじめに
桐谷 美咲（きりたに みさき）と申します。神戸で生まれ育ち、いまは大阪で暮らしながら、不動産売却の仕事を続けています。業界に足を踏み入れてから、気づけば20年近くが経ちました。
新築マンションの企画から始まり、買取再販事業の立ち上げ、難しい物件の査定実務を経て、現在は『桐谷美咲の不動産売却ナビ』という比較メディアの編集長として、訳あり物件・共有持分・相続不動産・京阪神エリアの売却を中心に記事を執筆しています。
「不動産売却に正解はないけれど、納得のいく選択はできる」。この信念のもとに、ご自身の状況に応じた判断材料を読者の方にお届けすることを、編集の核に据えています。
これまでの歩み
2003年
神戸の高校を卒業し、関西の国立大学 経済学部に進学しました。不動産経済を専攻したのは、幼少期から建築や街の成り立ちに興味があったからです。学生時代から「人が住む場所」と「その経済的価値」の関係に強く惹かれていました。
2007年
大学卒業後、首都圏に本社を置く大手マンションデベロッパーに新卒入社し、企画営業部に配属されました。新築マンションの用地仕入れと商品企画を担当し、首都圏の不動産市場を実務レベルで学んだ7年間でした。
2014年
同じ会社で、買取再販事業の立ち上げメンバーに加えていただきました。新築を「つくる」仕事から、既存ストックを「再生する」仕事へ。中古マンションのリノベーション再販の企画に携わるなかで、不動産市場の見方が大きく広がりました。
2017年
関西に戻り、関西地盤の大手不動産買取再販会社に転職しました。買取査定部門で、築古マンション・戸建・共有持分・底地など、いわゆる「難物件」と呼ばれる物件の査定を5年間担当しました。京阪神エリアを中心に数百件の物件と向き合うなかで、権利関係の複雑な売却にこそ、買主・売主双方の知見が必要だと痛感しました。
2022年
勤め先での査定実務を一区切りとし、独立して個人の不動産売却コンサルタントとして活動を始めました。京阪神エリアの売主の方を対象に、無料相談・記事執筆・セミナー登壇などを通じて、専門家側の知見を生活者の方に届ける活動を本格化させました。
2024年10月
『桐谷美咲の不動産売却ナビ』を立ち上げ、編集長として運営を開始しました。複雑な不動産売却に悩む全国の売主の方に、業界の内側から見える判断材料をお届けしたい。その思いが、本サイト立ち上げの出発点でした。
専門にしていること
20年近い実務経験のなかで、特に多くの時間を費やしてきたのは、権利関係や状況が複雑な不動産売却の領域です。一般的な戸建・マンションの売却記事は数多くありますが、共有持分や相続絡みの売却、任意売却・競売回避といった「相談先が見つけにくい領域」こそ、私が専門家として最も力になれる場所だと考えています。
- 訳あり物件（事故物件・再建築不可・違法建築）の売却
- 共有持分・底地・借地権の売却・整理
- 相続不動産・空き家の売却
- 離婚に伴う財産分与・共有名義不動産の売却
- 任意売却・競売回避の支援
- リノベーション済み中古マンションの売買
- 京阪神エリア（大阪・京都・神戸）の不動産売却全般
保有資格
不動産売却アドバイザー
不動産売却の実務知識を体系的に扱う民間資格。売主の立場に立った売却プロセスの設計・業者選定・価格交渉の知見を扱います。
相続診断士一般社団法人 相続診断協会
相続に関する基礎知識を体系的に学び、相続トラブルの予防と適切な専門家への橋渡しを担う民間資格です。相続不動産の売却の現場では、税理士・司法書士・弁護士との連携が欠かせず、本資格の知識が日々の仕事の基盤になっています。
任意売却取扱主任者
住宅ローンの滞納等で競売リスクを抱える物件について、債権者との交渉により競売を回避し、任意売却を実現するための専門知識を扱う民間資格です。
競売不動産取扱主任者公益社団法人 不動産競売流通協会
競売物件の取扱いに関する専門知識を認定する民間資格。競売回避・任意売却の支援、競売物件の購入支援など、競売プロセス全般の知見を扱います。
AFP（Affiliated Financial Planner）日本FP協会
資産設計提案業務に必要な知識・スキルを認定する民間資格。不動産売却の現場では、売却資金の運用・税務・住み替え資金計画など、売却後のライフプラン設計の助言に活かしています。
著書のこと ── 桐谷式 状況×軸メソッド
桐谷式 状況×軸メソッド── 複雑な不動産を、自分の状況で売る判断基準カタログ
『桐谷式 状況×軸メソッド ── 複雑な不動産を、自分の状況で売る判断基準カタログ』は、私がこれまでの実務経験を体系化し、Kindleで出版した書籍です。
不動産売却の業者選びでよく耳にする「どこに頼めばいいですか?」というご質問に、私はいつも「お客様の状況によって、最適な業者はまったく違います」とお答えしています。相続で換価分割を急ぐ方と、収益物件を高値で売りたい方では、優先すべき判断軸が大きく異なるからです。本書はその「状況によって判断軸が変わる」という前提に立ち、十二の状況と八つの判断軸のマトリクスで、複雑な不動産売却の業者選びの枠組みを提示しています。
本サイトの編集方針における評価軸は、本書の枠組みを基盤にしています。
日々の発信
本サイトのほかに、noteで日々の発信を続けています。本サイトの記事よりも一段カジュアルな筆致で、売却相談の現場で出会ったケースや、業界の見方、編集後記などを綴っています。
桐谷美咲の不動産売却ナビ
本サイトです。訳あり物件・共有持分・相続不動産・京阪神エリアの売却を中心に、業者比較と専門解説を提供しています。
桐谷 美咲の不動産売却ノート（note）
売却相談の現場で出会ったケース、業界の見方、編集後記などを発信しています。本サイトより一段カジュアルな現場感のある内容が中心です。
大切にしていること
記事を書くときに、いつも自分に問いかけているのは「この情報は、売主の方の役に立つか」ということです。業者さんの言葉をそのまま並べるのは編集ではないと考えています。各社の発信を一次資料として尊重しつつも、その情報が読者の方にどう伝わるか、誤解を生まないかを常に確認し、必要に応じて文脈や補足を添えるようにしています。
とくに気をつけているのは、業者の都合の悪い情報を隠さないこと。デメリットを書かない記事は、比較というより広告だと感じます。読者の方にとって本当に有益なのは、強みと弱みの両方が見える情報のはずです。だからこそ、私の記事では、推薦している業者についても、その業者が苦手な領域や他社が優る軸を、可能な限り客観的に併記するようにしています。
もう一つ、現場で痛感してきたのは、不動産売却は売った瞬間で終わらない、ということです。売却後の確定申告、住み替え、相続税の納付、ご家族との関係修復など、売却の「その後」まで含めて考えなければ、本当に良い売却にはなりません。本サイトの記事も、なるべく売却プロセスの先まで見据えた内容になるよう、心がけています。
本サイトの具体的な評価軸・業者選定方針については、編集方針・評価方法のページに詳しくまとめていますので、ご関心がある方はぜひご覧ください。
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